A expansão da inteligência artificial tem gerado uma demanda crescente por infraestrutura física de processamento, o que pode abrir uma nova frente de atuação para os fundos imobiliários (FIIs). Segundo análise publicada no Radar Imobiliário da XP e repercutida pelo InfoMoney, o setor de data centers é visto como uma oportunidade potencial de diversificação de portfólio, e não como uma carteira de projetos já contratados ou fundos prontos para comercialização imediata.

Essa movimentação sugere que o capital imobiliário pode migrar para ativos que suportem a carga computacional necessária para as novas tecnologias. No entanto, a tese de investimento não se baseia na compra de tecnologia, mas na exploração do espaço físico e da infraestrutura logística que permite o funcionamento desses centros de dados. O investidor de FIIs busca o rendimento derivado da posse ou do crédito imobiliário, e não a volatilidade das ações de empresas de software ou hardware.

Mecanismos de exposição imobiliária

Para acessar esse mercado, os fundos podem utilizar diferentes estratégias de captação e gestão de ativos. O modelo built to suit, por exemplo, ocorre quando o fundo constrói um imóvel sob medida para as necessidades específicas de um locatário, com condições de locação ajustadas ao projeto. Um prazo contratual maior pode ajudar no planejamento dos recebimentos, mas não garante o pagamento. Outra via é o sale and leaseback, no qual uma empresa vende seu imóvel para o fundo e o aluga de volta, liberando capital para investir em sua própria infraestrutura tecnológica.

A exposição também pode ocorrer por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), observada a estrutura de cada operação. Nessa modalidade, o fundo detém um título ligado a direitos creditórios imobiliários, em vez de comprar diretamente o prédio. A análise passa pelos devedores, pelas garantias e pelas condições de pagamento. Em uma aquisição direta, por sua vez, entram questões como ocupação, conservação e possibilidade de nova locação. Nenhuma dessas estruturas elimina o risco de perdas.

Distinção entre ativos e serviços

Na exposição por locação, o aluguel pago pelo operador é uma receita diferente do faturamento com serviços de tecnologia. O valor cobrado pelo armazenamento de dados ou pelo processamento pertence à atividade do operador; não é transferido automaticamente ao proprietário do imóvel. Um contrato pode estabelecer obrigações e remunerações específicas, mas a valorização de empresas de software não significa, por si só, aumento do aluguel ou dos rendimentos distribuídos por um fundo.

Para que o imóvel seja viável, ele precisa atender a requisitos técnicos rigorosos que vão além da estrutura convencional de escritórios ou galpões logísticos. A sustentabilidade do modelo depende de três pilares fundamentais:

  • Conectividade de alta capacidade para garantir o tráfego de dados sem latência excessiva.
  • Estabilidade no fornecimento de energia, dado o consumo dos equipamentos e da refrigeração.
  • Estrutura contratual robusta, que mitigue o risco de inadimplência do operador tecnológico.

Riscos de especialização e vacância

Apesar do otimismo com o setor de IA, a natureza altamente especializada desses imóveis impõe desafios de liquidez. Um data center projetado com sistemas de refrigeração, geradores de energia e distribuição de carga elétrica específicos pode apresentar dificuldades de adaptação para outros tipos de ocupantes caso o locatário original saia. Isso cria um risco de vacância prolongada, pois o custo de retrofitting para converter o espaço em um galpão comum ou em um escritório pode ser elevado.

Outro ponto é a divisão das responsabilidades de investimento e manutenção. O imóvel, as instalações elétricas, os sistemas de refrigeração e os equipamentos de computação não precisam ter o mesmo proprietário ou a mesma vida útil. Quem paga por uma atualização e quem assume seu custo depende dos contratos. Essa diferença ajuda a avaliar se a receita prevista está acompanhada de despesas futuras de adequação, separando a tese de crescimento da IA do fluxo efetivamente disponível ao fundo.

Fontes: InfoMoney; XP — Radar Imobiliário; CVM — fundos imobiliários.