Na compra de um imóvel, a entrada é apenas uma parte do dinheiro necessário para concluir a operação. Imposto de transmissão, registro, avaliação bancária e despesas previstas no financiamento podem elevar o desembolso inicial; os valores mudam conforme a cidade, o tipo de contrato e as características do imóvel.
Quais despesas entram além da entrada
O ITBI é cobrado pelo município onde fica o imóvel. Alíquota e base de cálculo variam; em São Paulo, por exemplo, a prefeitura usa como base o maior valor entre a transação e o valor venal de referência. Antes de fechar negócio, consulte a regra municipal e gere o cálculo para aquele endereço.
Também há emolumentos de cartório para registrar a compra. A tabela depende do estado, do valor declarado e dos atos necessários. Em uma aquisição financiada, o contrato pode ter efeitos de escritura pública nos casos previstos na Lei nº 9.514/1997; portanto, não some automaticamente uma escritura separada sem confirmar qual instrumento será usado.
O banco pode cobrar avaliação do imóvel e outros serviços previstos na proposta. Na CAIXA, a tabela de tarifas vigente consultada em 2026 informa avaliação de bens recebidos em garantia entre R$ 841,44 e R$ 954,13, com forma de pagamento que pode incluir uma parcela na entrega dos documentos. É uma referência de uma instituição, não uma tarifa universal.
Confira também o custo das prestações. No financiamento habitacional da CAIXA, por exemplo, a parcela pode incluir amortização, juros, seguros MIP e DFI e, conforme o contrato, tarifa de administração. O prêmio do MIP varia com fatores como idade e composição de renda; o DFI considera o valor da garantia. Essas despesas mensais não devem ser confundidas com o dinheiro necessário para assinar e registrar a compra.
Simulação: imóvel de R$ 400 mil em São Paulo
Considere, apenas para ilustrar, um imóvel por R$ 400 mil, entrada de 20% (R$ 80 mil) e financiamento de R$ 320 mil. A conta abaixo supõe que a base de cálculo do ITBI também seja R$ 400 mil e que o contrato se enquadre nas condições do SFH para o benefício municipal. Se a prefeitura usar outro valor de referência ou a operação não for elegível, o imposto muda.
| Item do exemplo | Valor estimado |
|---|---|
| Entrada de 20% | R$ 80.000,00 |
| ITBI em São Paulo, pelo cálculo favorecido aplicável ao exemplo | R$ 8.975,80 |
| Avaliação de garantia na CAIXA, conforme faixa publicada | R$ 841,44 a R$ 954,13 |
| Um registro com valor declarado de R$ 400 mil, tabela paulista de 2026 | R$ 2.287,36 |
| Soma parcial desses custos de conclusão | R$ 12.104,60 a R$ 12.217,29 |
O ITBI do exemplo é calculado assim: 0,5% sobre R$ 120.968 financiados (R$ 604,84) mais 3% sobre os R$ 279.032 restantes da base (R$ 8.370,96), totalizando R$ 8.975,80. A regra de São Paulo para 2026 limita a faixa do benefício a imóveis de até R$ 725.808 e a R$ 120.968 do financiamento. Ela não vale para todo tipo de contrato; operações no SFI, por exemplo, entram na alíquota de 3% sobre a base.
A tabela paulista de 2026 coloca um registro com valor declarado de R$ 400 mil na faixa total de R$ 2.287,36. O cálculo acima considera apenas um ato registral como referência: outros atos ligados à garantia, exigências do cartório ou descontos legais podem alterar o orçamento. Por isso, não trate a soma parcial como preço fechado de toda a compra.
Como chegar a um orçamento confiável
Peça à prefeitura o cálculo do ITBI e ao cartório uma estimativa dos atos necessários para aquela matrícula e aquele contrato. Ao banco, solicite a lista discriminada de tarifas, seguros e despesas, além do Custo Efetivo Total (CET). Guarde as respostas por escrito e confirme quem paga cada item e em que etapa.
Antes da assinatura, confira a matrícula atualizada, a identificação dos proprietários, eventuais gravames e as condições de entrega. Verifique ainda débitos de condomínio e tributos do imóvel, além de separar recursos para mudança e reparos. Esses últimos gastos dependem da situação do bem e não são taxas obrigatórias de compra.
A simulação mostra por que a entrada não basta para medir o caixa necessário: neste cenário, apenas ITBI, avaliação bancária e uma estimativa de registro somam pouco mais de R$ 12 mil, além dos R$ 80 mil de entrada. O valor final depende do município, da documentação, do financiamento aprovado e dos atos efetivamente cobrados.
Fontes: Prefeitura de São Paulo — cálculo do ITBI; ARISP — tabela de emolumentos de 2026; CAIXA — tabela de tarifas; CAIXA — composição das prestações e seguros.
